Ankara’daki Site ve Rezidanslarda müteahhit yönetimi Tartışması:
Ankara ve İstanbul’daki bazı site ve rezidanslarda müteahhitlerin yönetimi 10 ila 20 yıl boyunca belirli firmalara devretmeye çalıştığı iddiaları tartışma yarattı. Uzmanlara göre Ankara’daki kat maliklerinin yönetim hakkı devredilemez ve seçimle belirlenmek zorunda.
Konu, Hürriyet gazetesinde gazeteci Oya Armutçu’nun kaleme aldığı yazıyla kamuoyuna taşındı. Yazıda, Kat Mülkiyeti Hukuku Bilirkişisi Murat Erdoğan’ın değerlendirmelerine yer verildi.
Son yıllarda özellikle Ankara ve İstanbul’daki büyük sitelerde, müteahhit firmaların yönetim planlarına 5, 10 hatta 20 yıllık yönetim maddeleri koyarak site yönetimini belirli şirketlere bırakmaya çalıştığı belirtiliyor.
“Yönetim Seçimle Gelir, Seçimle Gider”
Uzman Murat Erdoğan’a göre Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu konuda açık hüküm içeriyor:
- Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından arsa payı ve sayı çoğunluğu (yüzde 51) ile seçilir.
- Bu düzenleme emredici niteliktedir.
- Yönetim planına yazılan uzun süreli yetkilendirmeler maliklerin seçim hakkını ortadan kaldıramaz.
Erdoğan, “Yönetim seçimle gelir, seçimle gider. ‘Değiştirilemez’ şeklindeki hükümler hukuken tartışmalıdır” değerlendirmesinde bulundu.
Yargıtay Ne Diyor?
Yargıtay kararlarına göre:
- Kat maliklerinin yönetim hakkı devredilemez.
- 10–20 yıllık uzun süreli yönetim sözleşmeleri KMK’ya aykırı kabul edilebilir.
- Yönetim hakkı maliklerin asli hakkıdır.
Uzman görüşüne göre; site yönetimi kiralanamaz, rehin verilemez ya da ipotek altına alınamaz. Yönetim şirketleri güçlü olabilir; ancak nihai söz hakkı kat maliklerinindir.
KMK 73. Madde Tartışması
Bazı müteahhitlerin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 73. maddesine dayandığı belirtiliyor. Ancak Erdoğan’a göre bu madde:
- Toplu yapılarda organizasyon düzenlemesi getirir.
- Blok yönetimi ile toplu yapı yönetimini ayırır.
- Malik iradesini ortadan kaldırmaz.
Yani 73. madde “yönetim dokunulmazlığı” sağlamaz; yalnızca organizasyon çerçevesi sunar.
Aidatlar Müteahhit Eksiklerini mi Kapatıyor?
Hürriyet’te yer alan değerlendirmelere göre bazı kötü örneklerde, garanti süresi bilinen eksik imalatların aidatlar üzerinden tamamlandığı iddiaları bulunuyor.
Uzmanlara göre:
- Aidatlar ortak gider içindir.
- İnşaat eksikleri maliklerin aidatıyla finanse edilemez.
- Bu durum ciddi hak kaybına yol açabilir.
Özellikle Ankara’daki rezidans projelerinde yatırımcı malik sayısının fazla olması ve aidatların kiracılar tarafından ödenmesi nedeniyle mali denetimin zayıflayabildiği ifade ediliyor.
Malikler Nelere Dikkat Etmeli?
Ankara’daki site sakinlerine şu uyarılar yapılıyor:
- İşletme projesi incelenmeli.
- Gelir-gider tabloları kontrol edilmeli.
- Banka hesap hareketleri ve hizmet sözleşmeleri denetlenmeli.
- Gerekirse olağanüstü genel kurul talep edilmeli.
Denetimsiz yönetimlerin şeffaf olmayan bütçelere ve yaşam kalitesinde düşüşe yol açabileceği belirtiliyor.
Hak Aramak İsteyenler Ne Yapmalı?
Uzmanlara göre izlenmesi gereken yol haritası şöyle:
- Belgeler toplanmalı.
- Destekçi kat malikleri bulunmalı.
- Gerekli çoğunlukla olağanüstü toplantı talep edilmeli.
- Hukuka aykırı sözleşmelerin iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurulmalı.
Genel kurul toplanamıyorsa, her bir kat malikinin tek başına dava açma hakkı bulunduğu da vurgulanıyor.
Sonuç: Yönetim Hakkı Maliklerin
Uzman görüşüne göre yönetim planına yazılan hiçbir madde kanunun üzerinde değil. Müteahhit sözleşme yapmış olsa bile yönetim hakkı kat maliklerinin asli hakkı olmaya devam ediyor.
Ankara’da hızla artan site ve rezidans projeleri göz önüne alındığında, uzmanlar maliklerin haklarını bilmesinin hem ekonomik kayıpların hem de yaşam kalitesi düşüşünün önüne geçeceğini belirtiyor.
