Konut mu Altın mı? Ankara, Üç Büyük İl Arasında Kira Getirisi Şampiyonu Oldu!
25 Mart 2026 konut yatırım analizi: Amortisman süreleri açıklandı. Ankara 169 ay ile İstanbul ve İzmir'i solladı. En avantajlı il ise Sakarya oldu. Detaylar haberimizde.
Türkiye genelinde konut fiyatlarında yaşanan %3,9’luk reel düşüş, nakit varlığı olan yatırımcı için fırsat kapısını araladı. İstanbul Gayrimenkul Değerleme verilerine göre; Ankara, 169,1 aylık (yaklaşık 14 yıl) amortisman süresiyle İstanbul ve İzmir’i geride bırakarak yatırımın en hızlı döndüğü büyükşehir oldu.
Yatırımcıların “güvenli liman” olarak gördüğü altın, kira gibi pasif bir getiri sunmazken; konut piyasasında kısalan amortisman süreleri gayrimenkulü yeniden cazip hale getirdi. Şubat 2026 verilerine göre Türkiye genelinde ortalama amortisman süresi 195,7 ay olarak hesaplanırken, bazı iller bu ortalamanın çok altında performans sergiliyor.
Ankara: Büyükşehirlerin Yatırım Yıldızı
Başkent Ankara, konut yatırımında son dönemde sergilediği grafikle dikkat çekiyor. Verilere göre:
- Ankara, 169,1 ay ile yatırımın en hızlı döndüğü büyükşehir konumunda.
- İzmir, 184,4 ay ile Ankara’yı takip ederken;
- İstanbul, 195,7 ay ile listenin orta sıralarında yer alıyor.
Türkiye Genelinde En Hızlı Kazandıran İller
Listenin genelinde İstanbul’a yakınlığıyla bilinen Marmara şehirleri ilk sıraları paylaşıyor:
- Sakarya: 156,5 ay (Türkiye’nin en avantajlı ili)
- Tekirdağ: 166,7 ay
- Ankara: 169,1 ay
Bölgesel Zıtlık: Şanlıurfa vs Gaziantep
Güneydoğu Anadolu Bölgesi’nde de ilginç bir tablo hakim. Şanlıurfa (181,8 ay) ve Diyarbakır (182,6 ay) kısa geri dönüş süreleriyle yatırımcıyı cezbederken; komşu il Gaziantep (228,6 ay) amortisman süresi en uzun iller arasında yer alarak yatırımın geri dönüşü bakımından dezavantajlı bir tablo çiziyor.
Konut Fiyatlarında “Reel” Düşüş Fırsatı
TCMB verilerine göre, konut fiyatları nominal olarak %26,4 artsa da, enflasyondan arındırıldığında fiyatların aslında %-3,9 oranında gerilediği görülüyor. Uzmanlar, fiyatların durağanlaştığı bu dönemin, özellikle kira çarpanı düşük olan Ankara gibi illerde alım için doğru zaman olabileceğine dikkat çekiyor.
Büyükşehirlerde Konut Amortisman Süreleri (Mart 2026)
| Sıra | Şehir | Amortisman Süresi (Ay) | Yaklaşık Yıl |
| 1 | Sakarya | 156,5 | 13,0 Yıl |
| 2 | Tekirdağ | 166,7 | 13,8 Yıl |
| 3 | Ankara | 169,1 | 14,0 Yıl |
| 4 | Mersin | 178 | 14,8 Yıl |
| 5 | Şanlıurfa | 181,8 | 15,1 Yıl |
| 6 | Diyarbakır | 182,6 | 15,2 Yıl |
| 7 | İzmir | 184,4 | 15,3 Yıl |
| 8 | Samsun | 185,7 | 15,4 Yıl |
| 9 | Kahramanmaraş | 186,1 | 15,5 Yıl |
| 10 | Hatay | 188,9 | 15,7 Yıl |
| 11 | Adana | 190,5 | 15,8 Yıl |
| 12 | İstanbul | 195,7 | 16,3 Yıl |
| 13 | Kocaeli | 195,8 | 16,3 Yıl |
| 14 | Bursa | 197,6 | 16,4 Yıl |
| 15 | Kayseri | 200 | 16,6 Yıl |
| 16 | Manisa | 200 | 16,6 Yıl |
| 17 | Erzurum | 200 | 16,6 Yıl |
| 18 | Mardin | 201,3 | 16,7 Yıl |
| 19 | Malatya | 203,1 | 16,9 Yıl |
| 20 | Antalya | 206,3 | 17,1 Yıl |
| 21 | Konya | 207,3 | 17,2 Yıl |
| 22 | Muğla | 208,3 | 17,3 Yıl |
| 23 | Aydın | 209,1 | 17,4 Yıl |
| 24 | Ordu | 210,5 | 17,5 Yıl |
| 25 | Balıkesir | 219 | 18,2 Yıl |
| 26 | Eskişehir | 223,4 | 18,6 Yıl |
| 27 | Van | 224,2 | 18,6 Yıl |
| 28 | Trabzon | 225 | 18,7 Yıl |
| 29 | Gaziantep | 228,6 | 19,0 Yıl |
| 30 | Denizli | 228,6 | 19,0 Yıl |
Analiz Notu: Tabloya göre yatırımın en hızlı döndüğü il Sakarya iken, en uzun sürede döndüğü iller Gaziantep ve Denizli olarak öne çıkıyor. Başkent Ankara ise 14 yıllık geri dönüş süresiyle yatırımcı için en cazip 3 büyükşehirden biri konumunda.
